Das Thema »Betriebskosten« löst regelmäßig Auseinandersetzungen und Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern aus. Dabei geht es häufig auch darum, ob und welche Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Zahlungsvoraussetzungen

Kraft Gesetzes hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen. Diese sind also gesetzlich Bestandteil der Miete und müssen vom Mieter nicht noch einmal zusätzlich bezahlt werden. Allerdings ist die gesetzliche Regelung nicht zwingend, das heißt, dass der Vermieter davon abweichen kann und dem Mieter die Betriebskosten in Rechnung stellen darf. Voraussetzung dafür ist aber, dass im Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter wirksam vereinbart ist, dass der Mieter neben der Miete auch die Betriebskosten zahlen muss.

• Der Mieter muss keine Betriebskosten zahlen, wenn der Mietvertrag darüber keine Regelung enthält.

• Auch bei einem mündlichen Mietvertrag muss der Vermieter die Betriebskosten tragen, wenn mündlich keine Regelung über die Betriebskosten getroffen wurde.

• Wenn im Mietvertrag nur einzelne, konkrete Betriebskosten genannt sind, darf der Vermieter nur diese Kosten auf die Mieter umlegen. Alle anderen, nicht genannten Kosten, können nicht auf die Mieter abgewälzt werden. Das Gleiche gilt, wenn im Mietvertrag der Betriebskostenkatalog abgedruckt ist mit der Möglichkeit, einzelne Kostenarten anzukreuzen. Dann gelten nur die angekreuzten Kosten als vereinbart.

Urteil: Laut BGH (Az. VIII ZR 137/15) genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf die Mieter die Vereinbarung, dass dieser »die Betriebskosten« zu tragen hat. Eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder das Beifügen des Betriebskostenkatalogs ist nicht erforderlich.

Umlegungsfähige »warme« Betriebskosten

Die »warmen« Betriebskosten betreffen Heizung und Warmwasser. Hierunter fallen sowohl Kosten für die Reinigung und Wartung einer Gasetagenheizung oder von Warmwassergeräten als auch die Kosten für zentral beheizte Wohnungen und Häuser. Bei den warmen Betriebskosten besteht die Besonderheit, dass die Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Umlegungsfähige »kalte« Betriebskosten

Auf die Mieter dürfen die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), ferner die Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung, des Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllbeseitigung, der Gebäudereinigung, der Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Beleuchtung, der Schornsteinreinigung, der Sach- und Haftpflichtversicherung, die Hausmeisterkosten, Kosten des Hauswarts, die Kosten der Gemeinschaftsantenne oder für Kabelfernsehen und die Kosten der Wäschepflege umgelegt werden.

Achtung: Folgende Kosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden:

• Verwaltungskosten (z. B. Personal- und Sachkosten für die Bewirtschaftung des Gebäudes, Bankgebühren und Zinsen),

• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (auch Instandhaltungsrücklagen, die regelmäßig von Wohnungseigentümergemeinschaften eingestellt werden, sind nicht umlagefähig) sowie

• Kapitalkosten (z. B. Darlehenszinsen, Bankgebühren, Überziehungszinsen).

Gesetzliche Grundlagen: § 556 BGB, Betriebskostenverordnung