Der Mietvertrag kann vom Vermieter und vom Mieter außerordentlich (fristlos) gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Die außerordentliche Kündigung ist sowohl bei Mietverhältnissen auf bestimmte Zeit als auch auf unbestimmte Zeit möglich.

Ein wichtiger Grund, der zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt laut Gesetz vor, »wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann«. Eine außerordentliche Kündigung kommt somit nur bei ganz schwerwiegenden Pflichtverstößen in Betracht.

Außerordentliche Kündigung des Vermieters

Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen Vertragsverletzung lässt sich mit einer Vielzahl von Gründen rechtfertigen. Sie kommt u.a. in Betracht, wenn

• der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Mietzahlung oder für einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen mit zwei vollen Monatsmieten in Verzug ist;

• der Mieter die Mietsache nicht sorgfältig behandelt und dadurch die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt werden (z. B. bei wiederholten Wasserschäden in der Wohnung),

• der Mieter die Wohnung unerlaubt untervermietet und durch die unbefugte Gebrauchsüberlassung die Rechte des Vermieters erheblich verletzt (z. B. wenn der Mieter vorgibt, die Person sei nur für kurze Zeit zu Besuch, und sich dann später herausstellt, dass die Person doch dauerhaft in der Wohnung wohnt);

• der Mieter nachhaltig den Hausfrieden stört (z. B. wenn der Mieter in seiner Wohnung trotz Abmahnung einen Kampfhund hält).

Achtung: Kündigt der Vermieter wegen Verletzung mietvertraglicher Pflichten das Mietverhältnis fristlos, muss er, von wenigen Ausnahmen abgesehen, den Mieter zunächst vorher abmahnen. Er muss also den Mieter auffordern, Handlungen zu unterlassen, die dem Mietvertrag oder dem Gesetz zuwiderlaufen.

Außerordentliche Kündigung des Mieters

Der Mieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn Wohnung so beschaffen ist, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist. Dabei muss eine Gesundheitsbeeinträchtigung noch nicht eingetreten sein, es reicht aus, dass sie zu befürchten ist. Die fristlose Kündigung ist beispielsweise bei übermäßiger Feuchtigkeit und Schimmelbildung, unzureichendem Brandschutz oder erheblichem Auftreten von Ungeziefer wie Mäusen oder Küchenschaben gerechtfertigt.

Auch wenn der Vermieter dem Mieter den vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt, kann eine fristlose Kündigung des Mieters gerechtfertigt sein. Das ist insbesondere der Fall, wenn ein erheblicher Wohnungsmangel vorliegt, der vom Vermieter nicht beseitigt wird.

Gesetzliche Grundlagen: §§ 543, 569 BGB